Bong bóng bất động sản là gì? Tổng hợp thông tin từ A-Z

Bong bóng bất động sản là gì? Đây là thuật ngữ chắc ai quan tâm đến lĩnh vực nhà đất đều đã từng nghe, nhưng không phải ai cũng hiểu tường tận. Cùng Timviecbatdongsan tìm hiểu những kiến thức về bong bóng bất động sản ngay trong bài viết dưới đây.

Bong bóng bất động sản là gì?

“Bong bóng” là cụm từ thường được sử dụng khi giá thị trường của đồ vật, tài sản cao hơn so với giá trị thực của nó. 

Tương tự, bong bóng bất động sản là khái niệm chỉ giá nhà đất thị trường tăng một cách nhanh chóng và vượt qua giá trị thực tế nhiều lần. Khi giá thị trường đạt đến mốc nào đó, nó sẽ trở nên không bền vững và sau đó suy giảm.

Nhu cầu mua nhà đất tăng cao đột ngột, trong khi nguồn cung không đủ đáp ứng sẽ khiến các nhà đầu cơ rót tiền vào thị trường nhiều hơn. Cung thấp hơn cầu sẽ làm giá trị bất động sản ngoài thị trường bị đẩy lên cao và dần vượt qua giá trị thực. Lúc này, các bong bóng bất động sản sẽ manh nha xuất hiện.

Trên thị trường bất động sản Việt Nam, bong bóng bất động sản thường sẽ xảy ra theo chu kỳ khoảng 10 năm/lần. Hiện tượng này chỉ dừng lại khi nhu cầu mua bất động sản và giá thị trường giảm, được gọi là “bong bóng vỡ”.

>>> Xem thêm: Cẩm Nang Những Điều Cần Biết Về Bất Động Sản Cho Người Mới

Dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản sắp “vỡ”

Vậy, những dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản sắp “vỡ” là gì? Cùng Timvieclambatdongsan điểm qua 5 dấu hiệu nhận biết cơ bản nhất ngay dưới đây:

• Giá bất động sản tăng nhanh chóng trong một khoảng thời gian ngắn
• Số lượng giao dịch bất động sản tăng nhanh bất thường
• Nguồn cung bất động sản tăng nhanh đột biến
• Xuất hiện nhiều dự án ảo, dự án bất động sản chưa đủ pháp lý được rao bán trên thị trường
• Số lượng người mua thực ít, người mua chủ yếu là nhà đầu tư thứ cấp, mua đi bán lại để kiếm lời.

Năm 2023 có xảy ra bong bóng bất động sản không?

TS. Lê Xuân Nghĩa (Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia) cho rằng: “Năm 2016, Bộ Xây dựng có một đề án trình Chính phủ mà chính tôi tham gia xây dựng, trong đó có dự báo đến 2023 có thể sẽ có bong bóng bất động sản và điều đó đã xảy ra. Đề án này được xây dựng trên bối cảnh chúng ta đã xảy ra một tình trạng khủng hoảng bất động sản thừa vào năm 2012”.

Năm 2023 là một năm khó khăn với nền kinh tế chung và có nhiều biến động đối với thị trường bất động sản. Hiện nay, tình trạng cung nhiều hơn cầu, nhiều nhà đầu tư gom đất, tích trữ đất để chờ bán giá cao, trong khi những người dân – người thực sự cần mua thì không được đáp ứng.

Lạm phát là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn. Nước ta đang nỗ lực thực thi các biện pháp để kiềm chế và điều chỉnh lạm phát. Tuy nhiên, nó vẫn có tác động không nhỏ.

Lạm phát gây nhiều ảnh hưởng đến thị trường. Cụ thể: lãi suất vay ngân hàng cao hơn, dòng tiền và khả năng huy động vốn trong thị trường bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ hơn, tính thanh khoản thấp.

Không chỉ vậy, các dự án bđs còn gặp nhiều bất cập ở khâu giải quyết các vấn đề pháp lý. Điều này dẫn đến các dự án bất động sản chất lượng trở nên khan hiếm. Đây là cơ hội cho những dự án nhà đất ảo, dự án ma nổi lên và chiếm dụng lòng tin của người dân. Bởi vậy, có thể nói 2023 là năm bong bóng bất động sản bắt đầu manh nha xuất hiện.

So với quý III năm 2022, nguồn cung và số lượng giao dịch bất động sản tại thị trường Việt Nam đang có xu hướng giảm. Nguyên nhân là do nhu cầu của người dân thấp hơn so với giá nhà đất thị trường, nên họ không thể chi trả. 

Giá nhà đất thị trường chủ yếu thuộc phân khúc tầm trung trở lên, trong khi nhu cầu của người dân lại ở mức giá tầm trung trở xuống.

Xem thêm: 5 Phút Trang Bị Nhanh Kiến Thức Bất Động Sản Cho Người Mới

4 nguyên nhân gây ra “hiện tượng” bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng bất động sản xảy ra khi xuất hiện một hoặc đồng thời các yếu tố sau:

Kinh tế tăng trưởng mạnh

Khi kinh tế phát triển, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng cao, kéo theo thu nhập bình quân đầu người cũng tăng. Khi thu nhập cao, con người có xu hướng tiết kiệm, tích lũy tài sản và đầu cơ để tiền sinh ra tiền.

Nắm bắt được tâm lý này, các “cò đất”, sale bất động sản tung chiêu đẩy giá lên cao so với giá trị thực nhiều lần, nhằm ăn tiền chênh lệch kiếm lời. 

Ngoài ra, các nhà đầu tư có xu hướng gom đất theo theo các dự án du lịch, quy hoạch đô thị… sau đó bán lại giá cao hơn để chiếm hời.

Dần dần từ đó, bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện.

Chính sách tín dụng bị nới lỏng

Các giao dịch nhà đất thường có giá trị lớn, và số lượng không nhiều như các thị trường khác. Tuy nhiên, khi chính sách tín dụng bị nới lỏng: lãi suất thấp, điều kiện mở thẻ đơn giản… số lượng người vay tín dụng để giao dịch bất động sản sẽ tăng lên. 

Hiểu đơn giản, khi giá bị đẩy lên cao, khách hàng sẽ mở thẻ/vay tín dụng để trả, nếu các giao dịch nhanh và đơn giản hơn, khiến hiện tượng bong bóng bất động sản dễ dàng xuất hiện.

Xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp

Sự đầu cơ vào thị trường nhà đất kiếm lợi nhuận tăng mạnh khiến giá bị thổi phồng, tạo thành các cơn sốt giá ảo cao ngất ngưởng. Các nhà môi giới nhà đất, cò đất, nhà đầu tư thứ cấp xuất hiện ngày càng nhiều khiến, nâng giá để hưởng lợi nhuận chênh lệch nên giá trị thật bị đẩy lên cao.

Bên cạnh đó, các cơ quan có thẩm quyền không sát sao và có những điều chỉnh, can thiệp kịp thời vào thị trường nhà đất cũng là nguyên nhân khiến cho bong bóng bất động sản xuất hiện. 

Phân khúc thị trường bất động sản không đồng đều

Đặc điểm của bất động sản là giá trị thị trường sẽ tăng theo khu vực, phân khúc nhất định.

Giá nhà đất sẽ tăng cao ở những khu phát triển du lịch, đất nền, khu dân cư, nhà ở cao cấp…

Ngược lại, ở những nơi kém phát triển, kém thuận lợi hơn về giao thông, dịch vụ, dân cư, giá bất động sản sẽ không tăng nhiều. Chính yếu tố này đã làm thị trường bất động sản Việt Nam mất tính cân bằng. Nhà đầu cơ, người dân sẽ đổ xô đi mua đất ở những nơi “tiềm năng”, khiến cầu lớn hơn cung, làm giá nhà đất ở những khu vực này tăng cao đột biến.

Hậu quả của bong bóng bất động sản

Những hậu quả gây ra bởi bong bóng bất động sản là gì? Bong bóng bất động sản gây ra nhiều tác động tới thị trường, không chỉ với các nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.

Hậu quả đối với nền kinh tế

Bong bóng bất động sản tạo ra các bất động sản ma. Dự án ảo xuất hiện nhiều hơn trên thị trường. Những dự án ảo được đẩy giá lên cao, nhưng không có giá trị thực, không được sử dụng sẽ dẫn đến bị bỏ hoang. Những dự án này sẽ gây lãng phí đất và đòi hỏi sự vào cuộc của cơ quan có thẩm quyền.

Các dự án hoang sẽ được quyết định tái cấu trúc hoặc phá bỏ, tuy nhiên, dù với hình thức nào cũng gây lãng phí tiền bạc của đất nước. Đồng thời, bong bóng bất động sản sẽ gây ra hệ lụy là các lĩnh vực khác của đời sống cũng tăng giá, có khả năng khiến nền kinh tế gặp khủng hoảng.

Xem thêm: Thực trạng thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay? Liệu còn khó khăn?

Hậu quả đối với nhà đầu tư

Nhà đầu tư chắc chắn là những đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất khi gặp hiện tượng bong bóng bất động sản.

Bong bóng bất động sản làm nhiều nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội và rót tiền. Tuy nhiên, khi “bong bóng vỡ”, giá nhà đất và nhu cầu thị trường giảm. Vì vậy, việc mua đi bán lại để kiếm hời của các nhà đầu cơ sẽ không như kỳ vọng, thậm chí còn bị lỗ.

Những dự án ảo được chào mời tiềm năng, có trong kế hoạch “quy hoạch đô thị”, “quy hoạch khu du lịch” trở thành những dự án ma, khiến nhà đầu tư và người bán đều chịu lỗ. Đặc biệt, với những người cầm cố tài sản, vay tín dụng… để đầu tư có khả năng sẽ bị phá sản, thua lỗ nặng nề.

Hậu quả đối với ngân hàng

Những ngân hàng cho nhà đầu tư vay tiền sẽ phải đối mặt với nguy cơ nợ xấu, nghĩa là không thu hồi hoặc khó thu hồi lại tiền. Nợ xấu vừa gây ảnh hưởng chung đến sự phát triển kinh tế, vừa ảnh hưởng trực tiếp và nặng nề đến sự phát triển của ngân hàng đó. 

Các nhà đầu tư, doanh nghiệp bị ảnh hưởng từ hệ lụy của bong bóng bất động sản, dẫn đến việc không có khả năng hoàn vốn cho ngân hàng. Nguồn vốn của ngân hàng bị thâm hụt, lợi nhuận giảm sút.

Một ngân hàng có tỉ lệ nợ xấu cao sẽ làm giảm uy tín của ngân hàng đó, thậm chí đứng trước nguy cơ sụp đổ hệ thống, giảm khả năng huy động vốn.

Đối với thị trường nói chung, nợ xấu làm tăng rủi ro tín dụng, thậm chí có nguy cơ gây ra khủng hoảng kinh tế.

Giải pháp ngăn chặn bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản gây ra những tác động tiêu cực, vì vậy cần phải có những biện pháp để ngăn chặn, hạn chế ảnh hưởng của nó tới thị trường, nhà đầu tư.

• Cơ quan có thẩm quyền thu hồi lại các dự án bất động sản ma, đồng thời có sự quan sát  chặt chẽ tình hình thị trường để có sự kiểm soát tốt giá cả nhà đất.
• Kiểm tra, bổ sung quy hoạch các khu vực và xây dựng kế hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo đủ cho việc xây dựng nhà ở.
• Kiểm tra toàn diện, chặt chẽ về việc xây dựng, thủ tục pháp lý sử dụng đất cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất để hạn chế việc tung thông tin ảo nâng giá bất động sản.
• Cần xây dựng chính sách áp dụng thuế đầu cơ để kìm hãm sự hét giá của những nhà đầu tư thứ cấp.

Có thể bạn quan tâm: Nên đầu tư đất ở đâu để dễ sinh lời? Giải đáp chi tiết cho nhà đầu tư

KẾT LUẬN

Hy vọng những thông tin trong chuyên mục chia sẻ kinh nghiệm của Timviecbatdongsan sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan hơn về bong bóng bất động sản cũng như có thêm những kiến thức bất động sản cần thiết. Mong rằng những thông tin trên sẽ giúp bạn trở thành nhà đầu tư nhà đất sáng suốt.

Ngoài ra, nếu có nhu cầu tìm việc làm bất động sản uy tín, hãy truy cập ngay Nền tảng tuyển dụng TopCV để cập nhật những công việc mới nhất, chất lượng nhất.