Không ít nhà đầu tư bất động sản mất trắng tài sản vì những dự án ma, những dự án không được cấp phép. Do đó, để đảm bảo tính minh bạch và hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư, pháp luật quy định các dự án khi giao dịch phải có pháp lý dự án bất động sản rõ ràng. Vậy vấn đề pháp lý dự án bất động sản là gì? Hãy cùng Timviecbatdongsan tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Pháp lý dự án bất động sản là gì?
Pháp lý dự án bất động sản là tập hợp các quy định, giấy tờ, thủ tục pháp lý liên quan đến hoạt động mua bán, trao đổi, chuyển nhượng và sử dụng bất động sản. Pháp lý được đặt ra nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho các bên tham gia giao dịch bất động sản.
Xem thêm: Tìm hiểu về luật môi giới nhà đất cập nhật mới nhất năm 2023
Vai trò của pháp lý trong giao dịch bất động sản
Hiện nay, nhiều nhà đầu tư khi tham gia giao dịch bất động sản, họ chỉ quan tâm đến giá cả, vị trí, nhưng lại không tìm hiểu vấn đề về pháp lý. Lợi dụng tâm lý này của người mua, nhiều chủ đầu tư, người bán hoặc môi giới bất động sản sử dụng các chiêu trò để trục lợi cho bản thân.
Cũng chính vì điều này, không ít nhà đầu tư mất trắng tài sản, gặp tranh chấp, kiện tụng vì những dự án ma, dự án không được cấp phép, v.vv.. Do đó, nhà đầu tư nên tìm hiểu thật kỹ về pháp lý bất động sản trước khi tiến hành giao dịch, đặc biệt là những nhà đầu tư mới hoặc không thường xuyên đầu tư bất động sản.
Tóm lại, pháp lý dự án bất động sản có vai trò bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Đồng thời pháp lý đảm bảo tính minh bạch của dự án và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Các loại giấy tờ pháp lý dự án bất động sản quan trọng phải biết
Mỗi loại hình bất động sản sẽ có các giấy tờ pháp lý liên quan. Do đó, trước khi giao dịch bất động sản, nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ các loại giấy tờ pháp lý bất động sản để tránh bẫy “tiền mất, tật mang”. Pháp lý bất động sản bao gồm 8 loại giấy tờ sau đây:
Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản của chủ đầu tư
Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản được cấp phép bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân hoặc Sở kế hoạch đầu tư tỉnh, thành phố. So với những loại giấy tờ khác, giấy phép kinh doanh và đầu tư là cơ sở để bạn đánh giá mức độ uy tín của chủ đầu tư. Bởi một đơn vị sở hữu bất động sản nhưng không có giấy phép kinh doanh sẽ không được phép mở bán công khai.
Khi xem xét giấy phép kinh doanh và đầu tư, bạn cần lưu ý hai vấn đề sau:
- Giấy phép kinh doanh được cấp bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có dấu mộc đỏ và còn hiệu lực.
- Giấy phép kinh doanh thể hiện đúng lĩnh vực bất động sản, trong đó phải có chức năng xây dựng, đầu tư kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, giấy phép kinh doanh vẫn có thể bị làm giả. Do đó, bạn cần tham khảo ý kiến của chuyên gia bất động sản để chứng thực giấy phép kinh doanh có hợp pháp hay không.
Xem thêm: Người Mua Đất Cần Giấy Tờ Gì? Có Tốn Kém Không?
Quyết định giao đất
Quyết định giao đất là văn bản được cấp bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm quy định việc giao đất từ Nhà nước cho các đơn vị, cá nhân sử dụng đất với mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc sinh hoạt.
Theo đó, quyết định giao đất sẽ quy định rõ các thông tin liên quan đến lô đất được giao như diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức sử dụng đất, giá trị sử dụng, v.vv.. Các tổ chức, cá nhân nhận đất phải tuân thủ các điều kiện và cam kết sử dụng đất được giao đúng theo quyết định giao đất.
Hiện nay, tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, có 2 hình thức giao đất gồm giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền. Trong trường hợp với các giao dịch bất động sản chính là giao đất có thu tiền.
Cùng với giấy phép kinh doanh, Quyết định giao đất chính là cơ sở giúp bạn đánh giá chủ đầu tư. Bởi quyết định giao đất đảm bảo tính minh bạch và công khai trong vấn đề quản lý đất đai của Nhà nước.
Sổ hồng
Sổ hồng là giấy tờ pháp lý cao nhất chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Sổ hồng cho phép chủ sở hữu bất động sản tự do trong việc mua bán, chuyển nhượng hoặc trao tặng người khác.
Hiện nay, các dự án bất động sản đều có sổ hồng chung, sau đó mới tách thành nhiều sổ khác nhau, tương ứng với từng lô đất trong dự án. Sổ hồng chính là chứng thư tốt nhất về tính minh bạc và tính pháp lý của các dự án bất động sản. Bởi một lô đất được cấp sổ hồng thì đồng nghĩa Nhà nước đã cấp phép sử dụng lô đất đó.
Tuy nhiên, hiện nay có nhiều dự án dù chưa được cấp sổ hồng nhưng đã mở bán. Nhà đầu tư nên tỉnh táo khi mua các dự án chưa có sổ hồng để tránh rủi ro.
Một số rủi ro tiềm ẩn mà nhà đầu tư cần phải cân nhắc:
- Nếu không có sổ hồng, bạn sẽ không biết ai là người sở hữu bất động sản và liệu bất động sản có hợp pháp hay không, dễ dẫn đến tranh chấp, kiện tụng trong tương lai.
- Ngân hàng thường yêu cầu sổ hồng để đảm bảo tính pháp lý của bất động sản. Nếu không có sổ hồng, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc vay vốn để mua dự án.
- Trong trường hợp tệ nhất, nhà đầu tư có thể mất trắng tài sản vì những dự án ma, những dự án không được cấp phép.
Quy hoạch 1/500
Quy hoạch 1/500 là bản vẽ chi tiết về kế hoạch quy hoạch đất đai hoặc các dự án đầu tư xây dựng với tỷ lệ 1/500 so với thực tế. Bản quy hoạch 1/500 thể hiện chi tiết các thông tin về diện tích đất, các công trình xây dựng, hạ tầng giao thông, mật độ xây dựng, vị trí và hình thể của các thành phần trong dự án, v.vv.. Các dự án bất động sản có bản đồ quy hoạch 1/500 là đã có giấy tờ pháp lý đầy đủ.
Khi tìm hiểu về dự án bất động sản, nhà đầu tư phải lưu ý, các dự án có diện tích mặt bằng từ 5ha trở lên (2ha trở lên đối với dự án chung cư) bắt buộc phải có bản quy hoạch 1/500. Đồng thời, quy hoạch 1/500 chỉ là bản đồ để xác định khu quy hoạch, không phải là cơ sở để thực hiện giao đất hay nhận đất.
Bên cạnh đó, nhà đầu từ cần tránh những dự án chưa có quy hoạch 1/500. Vì đây là những dự án chưa có thiết kế hợp pháp, chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Những dự án này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như:
- Sản phẩm bất động sản bị thay đổi kết cấu như diện tích, mặt bằng hoặc vị trí.
- Dự án chưa có sổ hồng, chưa có quyết định giao đất. Nhà đầu tư có nguy cơ mất trắng tiền đầu tư vì dự án lừa đảo, dự án ma.
Xem thêm: Nên Đầu Tư Đất Ở Đâu Để Dễ Sinh Lời? Giải Đáp Chi Tiết Cho Nhà Đầu Tư
Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là pháp lý dự án bất động sản bắt buộc phải có. Giấy phép xây dựng được cấp phép bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cho phép chủ đầu tư thực hiện xây dựng, cải tạo, sửa chữa hoặc di dời công trình.
Một công trình được cấp phép xây dựng phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:
- Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được duyệt.
- Đảm bảo quy định về ranh giới xây dựng, yêu cầu an toàn với công trình xung quanh, không gây ảnh hưởng đến các công trình công cộng như hệ thống giao thông, đê điều, di sản văn hóa, di tích lịch sử, v.vv..
- Đảm bảo mật độ xây dựng, không ảnh hưởng đến cảnh quan đối với những công trình nằm trong khu bảo tồn di sản văn hóa, khu di tích lịch sử văn hóa.
- Các công trình cải tạo, sửa chữa không ảnh hưởng đến các công trình lân cận.
- Công trình nhà cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có thiết kế tầng hầm.
Mọi dự án xây dựng bắt buộc phải có giấy phép xây dựng. Việc không có giấy phép xây dựng sẽ kéo theo rất nhiều hệ lụy đối với nhà đầu tư. Dự án buộc phải ngừng thi công để chờ hướng giải quyết thích hợp của cơ quan chức năng.
Biên bản nghiệm thu phần móng
Biên bản nghiệm thu phần móng được áp dụng với những dự án nhà phố liền kề, biệt thự hoặc căn hộ cao tầng. Cụ thể, sau khi hoàn thành phần móng của các loại hình bất động sản này, chủ đầu tư sẽ mời đơn vị liên quan đến nghiệm thu, thẩm định. Vì phần móng là phần quan trọng nhất trong mỗi công trình, quyết định sự an toàn và độ bền của công trình.
Pháp luật quy định, chỉ khi dự án đã được nghiệm thu phần móng thì mới được ký hợp đồng mua bán. Đồng thời, biên bản này cũng chính là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng.
Xem thêm: Open House Là Gì? Hoạt Động Open House Có Ưu Và Nhược Điểm Gì?
Giấy bảo lãnh ngân hàng
Giấy bảo lãnh ngân hàng là văn bản pháp lý dự án bất động sản bảo vệ nhà đầu tư. Bởi mỗi dự án bất động sản hình thành trong tương lai đều được ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Trong trường hợp chủ đầu tư gặp rủi ro hoặc không hoàn thiện dự án như cam kết, ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn trả số tiền tương ứng mà khách hàng đã bỏ ra.
Tốt nhất, nhà đầu tư nên mua những dự án có giấy bảo lãnh của ngân hàng. Loại văn bản này sẽ ngăn chặn tình trạng nhà đầu tư mất trắng tiền khi chủ đầu tư phá sản và không có khả năng trả nợ.
Các loại giấy tờ có liên quan
Bên cạnh những loại giấy tờ pháp lý kể trên, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến một số giấy tờ pháp lý khác như:
- Biên bản nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy đối với chung cư, căn hộ cao tầng.
- Giấy phép bảo vệ môi trường đối với các dự án đang trong giai đoạn xây dựng, vận hành thử nghiệm, vận hành thương mại.
- Các giấy tờ về thuế.
Hy vọng những kiến thức hữu ích được Timviecbatdongsan chia sẻ trong bài viết thuộc chuyên mục “Chia sẻ kinh nghiệm” đã giúp bạn hiểu rõ hơn về pháp lý dự án bất động sản. Có thể thấy, việc hiểu rõ kiến thức về pháp lý giúp nhà đầu tư phòng ngừa được các rủi ro không mong muốn khi đầu tư bất động sản. Ngoài ra, nếu bạn đang có mong muốn tìm việc làm bất động sản thì hãy truy cập ngay TopCV. Hàng ngàn cơ hội việc làm với mức thu nhập hấp dẫn đang chờ đón bạn.
